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随着我国常住人口城镇化率在2024年底攀升至67%，城镇常住人口规模达9.44亿人，城市发展已从增量扩张全面转向存量优化的深水区。在“大拆大建”时代缓缓落幕的背景下，“城市更新”这一承载着焕活城市生命力、提升人居品质重任的宏大命题，正以前所未有的深度与广度重塑城市肌理，也为城市建设的核心主体——建筑企业带来了突破发展瓶颈、重塑核心竞争力的历史性机遇。
政策红利：从国家战略到万亿市场
国家战略层面已将“城市更新”置于高位。从“十四五”规划纲要的明确定位，到近期出台的行动意见对城市更新工作作出的全面部署，以及中央财政设立专项补助资金，再到各部委、各地方密集出台配套政策与实施细则，一个覆盖顶层设计、财税支持、土地管理、审批优化的系统性政策框架正加速成型。
这股强劲的政策东风，直接催生了一个潜力巨大的蓝海市场。2024年全国实施城市更新项目为6.6万个，总投资规模已达2.9万亿元；预计到2030年，城市更新总投资规模有望达到10万亿元级别。同时，其内涵也远不止于简单的房屋修缮，而是拓展至老旧小区改造、老厂区活化、传统商圈升级、城中村综合整治、历史街区保护复兴、低效产业用地盘活、公共空间品质提升、基础设施韧性补强、智慧化社区建设等多维度、全要素的有机更新。这为建筑企业打开了前所未有的业务增量空间，项目类型从新建项目转向了精细化、多元化、可持续的存量更新与功能提升。
政策的强力引导与市场的巨大需求，共同构成了驱动建筑企业投身城市更新的核心动力源。
角色跃升：从“建造商”到“城市综合服务商”
城市更新并非传统新建工程的简单翻版，其复杂性及系统性对建筑企业的核心能力提出了全新挑战与更高要求。传统开发模式下，建筑企业角色相对单一，聚焦于按图施工。城市更新则要求企业实现根本性的角色转变——从单纯提供建造服务的“乙方”，升级为深度参与城市治理、运营和价值创造的“城市综合服务商”。
这一转型要求企业需突破传统施工边界，向前端延伸至规划设计咨询、投融资策划、可行性研究，向后端拓展至长期运营管理、资产维护、社区服务乃至产业导入。这意味着建筑企业必须具备强大的资源整合能力，能够提供“策划-规划-设计-融资-建设-运营-维护”一揽子解决方案。
面对新赛道，业内诸多领军企业已展开多维探索，其转型路径与实践模式也为行业提供了宝贵借鉴。例如，中国二十二冶主动介入城市诊断与更新规划，在城市更新工程的前期规划中，邀请多家国内领头设计机构针对唐山、沈阳进行全方位城市体检。上海建工在运维阶段不断创新空间场景、挖掘市场价值，其开发的行业内首款“文历保管家”产品——历史建筑全生命期预防性保护平台，在为历史建筑预防性保护和维修保养提供有力技术支撑的同时，也推动业务领域从更新修缮向运营维护延伸。中建四局则探索将盈利模式从一次性建造向持续性运营转变，其在厦门围里社项目采用“EPC+O”模式，搭建智慧管理平台，统租统管物业、运营创意市集提升收益。
值得注意的是，由于各地在城镇化水平、经济实力、需求结构、发展质量和治理能力等方面存在显著差异，其开展城市更新的出发点和侧重点也各有不同。例如，一二线城市的更新重点聚焦于核心区功能疏解、老旧住区综合整治、工业遗存转型利用、TOD综合开发等，对精细化、复合化能力要求极高；三四线城市则更多围绕城市基础设施完善、公共服务提升、历史风貌区保护修缮展开。身为“城市综合服务商”的建筑企业还需深入研究不同能级城市、不同区域板块的更新特点，制定差异化市场策略与资源投入计划。
